| 《财经》：深圳房价飚升之解 |
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【2007.07.12 12:42】来源:《财经》
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作者：卢彦铮
居民消费能力强，土地供给匮乏，并不能解释房价爆发性上涨。投资性购房需求方为更直接因素，香港影响亦不可小视
整个上半年，难以遏制的房价增速，使深圳成为全国房地产市场的焦点。
据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房售价调查结果，今年1－5月，深圳市各月房价同比涨幅分别为10.2％、9.9％、10.7％、11.3％、12.3％，涨幅均居70个大中城市前列。按深圳房地产研究中心编制的《深房指数报告》，今年上半年，深房均价环比2006年第季度增幅20%。而在市场上，人们相信这半年的房价增幅已达50%，房屋均价突破1.5万元。
房价增速已远高于当地居民可支配收入的增长速度，成为深圳当前最为突出的民生问题。
房价上涨推动力
政府官员和市场人士普遍认为，地根紧缩、消费需求增长，是深圳房价持续高涨的刚性因素。在土地供应上，深圳的确受限于极其缺乏的土地资源。
自2002年以来，国家土地管理政策进一步严格，本地土地资源也更加紧缺，深圳每年可用于住房建设的土地一直限制在1－2平方公里，远低于北京、上海、广州等特大城市，难以满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模、住房批准预售规模持续减少，住房供应持续趋紧。
但土地供应紧张绝非近期出现的新情况，在深圳，这种局面已存在多年，市场早有预期，很难解释当下房价爆发性上涨。
国泰君安房地产分析师张宇认为，土地供给匮乏的问题，更大程度上只是一个观念的问题，大城市的发展必然向外围地区辐射。近两年来，深圳的房地产市场的活跃区域，由关内转向关外。《深房指数报告》表明，土地供应相对宽裕的关外，房价增长更为迅猛。
消费需求的增长，也很难为爆发性的房价增长作注解。一般认为，深圳经济繁荣，特别是存在大量金融机构和大企业，拥有大量的高消费能力人群；加之深圳作为新兴移民城市，移民对置业的需求旺盛。
但是，目前深圳800多万常住人口中，户籍人口仅180多万。暂住人口中，逾半是在关外工厂的打工者，这部分人口在深圳置业的需求几乎为零。如果简单以50%的人口计算居住消费需求，则很难创造出每年新增900万平方米左右的住房需求。
同时，政府还在投入大量资源，以解决中低收入人群的住房问题。申银万国证券研究所房地产分析师江征雁指出：“这部分人的购买力不足，本身[1] [2] [3] 下一页
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