【2007.07.13 08:20】来源:新闻晨报
作者：张薇
■宏观政策逐步缓和改变市场预期
从政策方面来看，虽然2007年上半年出台了土地增值税政策，但与2005年、2006年相比，今年的政策主要体现在原有政策的收紧上，而不是大量新政策的出台。这就意味着在政策面上，政府的态度有很大程度的缓和，所以市场方面不论是购房者还是开发商都逐渐调整了对短期楼市的预期。随着市场的回暖，开发商推盘的速度开始减缓，购房者追涨的氛围也开始蔓延，因此可以认为，政策方面的缓和依然是近期市场火爆景象再现的一个重要的原因。
■土地供应
逐年下降导致供求失衡
当然房价最终是由市场的供求关系决定的。下面的几组数据能够证明上海近几年供求关系的这种变化：2005年全市住宅的供求比为1：0.7，2006年这一数据变为1：0.98，而2007年第一季度供求比为1：1.28，预计今年全年的供求比例会达到1：1.53。
这种供求比例是怎样造成的呢？汉宇地产认为主要是供应量不足的原因。最近3年上海全市土地出让总面积是逐年减少的，2004年为3415公顷，2005年为3198公顷，而2006年只有1415公顷。土地供应量的减少，造成了楼盘上市量的减少，2005年批准预售的住宅量为2680万平方米，2006年下降到2200万平方米，而住宅供应量在2003、2004年都在3000万平方米以上。汉宇地产的专业人士预计，今年全年的供求比会达到1：1.53，也就是说，今年下半年住宅的新增供应量会进一步减少。主要原因在于2006年上半年上海全市公告出让的土地为0。按照建设周期，这种土地供应的空缺在2007年下半年的新房供应市场上会明显地表现出来。
■价格传导中外环和外郊环价差缩小
从汉宇地产研究部门积累的数据来看，在各个环线之间，价格每半年传导一次。从2003年开始，上海楼市已经经历了从内环到内中环，从内中环向中外环传导的过程。而随着轨道交通的建设发展，从去年下半年开始，价格开始从中外环向外郊环传导。这也是最近一段时间九亭等区域价格快速上扬的原因。
目前外郊环的价格已经到达了历史的高位，与中外环的价格差距也进一步缩小。目前外郊环的成交在每个月的全市成交中占绝对主力，而从长远来看，外郊环的供应量和可售量也非常大。
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