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大部分公司借贷资金依赖度在20%-30%之间，陆家嘴(600663,股吧)基本不依赖信贷资金，万科与行业依赖度一致
“买还是不买？”尽管地产股大幅反弹，充当了领涨的急先锋。但畏地产如虎的情绪没有改变。
号称2008年冲击千亿销售额的万科，公告上半年的销售金额仅为241.3亿元，同期增速从前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍旧维持其“推荐”评级。
近一段时间，证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，这似乎暗示了管理层的救市愿望。
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客中，针锋相对的指出。
上述种种如何理解？这的确是一件麻烦的判断。围绕房地产行业的争吵，已经延续了10个月之久。
真实的下滑
近日，万科发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。
“4、5月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降，但是平均销售价格却同比多出2500元左右，成交结构中，万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。
根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。
而理财周报记者根据WIND提供数据统计得出，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11％，商品房销售额为7837.24亿元，同比下降2.76％。
业绩增长背后的“阳谋”
而根据已公布的2008年一季度报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%，净利润同比增长67%；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%，净利润同比增长25%。而根据近期已经发布的房地产公司中报业绩预告中，大部分房地产上市公司利润仍有大幅增长。
中信建投指出，目前较为充裕的预收款项保证了2008年上市公司的业绩增长。在商品房成交量与2007年持平的前提下，预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速，考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素，预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右，同比增速有所回落。
但如果考虑到房地产行业会计做账的具体情况，事情就并非表面看的那么光鲜。
“房地产上市公司做账有其行业特点，房产公司一般只会把已经竣工的项目收入记入会计账目，比方说一个楼盘在2008年竣工，但其在2007年销售预收到的款项不会记入当年的会计报表，而是记入2008年的会计报表。也就是说实际上中报上利润看好的房地产公司，实际上大部都是在吃2007年的老本。”莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜接受理财周报记者采访时说。
楼市第一死穴：资金最坏时刻考验
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受理财周报记者采访时易宪容也多次重申该观点。
1－5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%（2007年同期增长是27.5%），高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。
但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”
实际上，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。
据海通证券(600837,股吧)研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份(600823,股吧)和中国国贸(600007,股吧)对信贷资金的依赖也较小，万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设(600533,股吧)和中华企业(600675,股吧)等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。
地产第二死穴：政策博弈微妙风吹
最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。
二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝(600208,股吧)、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通(600067,股吧)、华侨城、招商地产(000024,股吧)等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻。
寻找地产的底部
毋庸置疑，2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同，目前的地产回调，只是一次合理性的回归。下半年，调整将一如既往的继续，但是地产的底部究竟在哪里呢？
中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。
来源：理财周报
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