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开篇语
十一黄金(资讯,行情)周在望，楼市的“金九银十”也已开始，在国家一系列政策的调控之下，楼市从去年及其之前的“一路狂奔”放慢了脚步，楼价在不情不愿地跌，观望的情绪弥漫楼市，以至于使即将到来的黄金周楼市及其之后的楼市都有些令人看不懂。值此之际，我们推出了这个以“楼·势”为名的栏目，广邀地产界权威人士，广罗地产界主流资讯，登高望远——有回望，更有展望，以期与读者一起去解读这个让我们“有爱有恨”的楼市。
楼价飞升、“地王”频现、外地开发商争相入莞，对2002年～2007年楼市的描述莫过于此：
回望2002年～2007年的东莞以及全国楼市，用一个“牛”字来概括一点也不过分。这种“牛”首先体现在楼价上，那是一个从“稳步上升”到“迅猛飙升”的过程，曾令开发商们乐开了怀，也令买房的人们叫苦连连。这种“牛”还体现在成交上，在“买涨不买跌”的心理驱使下，楼市的成交量也随着楼价一路攀升，开发商赚得盆满钵满，买房人则咬着牙用血汗钱换来安居之地。在这个空前的大“牛市”中，东莞以至全国不断诞生“地王”、“楼王”和“炒楼王”，一派热闹景象。
楼市价格：
从稳步上升到迅猛飙升
2002年以前，东莞的房价一直在低谷徘徊，缺乏变化，市场供应不多，城区楼盘少得几乎可以数得出来。
2004年是东莞房价的一个分水岭，此后，东莞房价开始稳步上升直至迅猛飙升。其中，2004年到2005年，价格涨势较平缓。到2007年，楼价则一路狂奔。
业内人士分析，造成房价上涨的因素很多，首先是地价、建筑成本的上涨，其次是楼房品质提高带来的正常上涨，还有就是广州、深圳等周边城市房价的拉动，再有一个原因就是投资炒楼的抬升。
2007年是历年来东莞房价上涨速度最快的一年。东莞统计局的房价数据显示：该年上半年，东莞市住宅均价大幅暴涨，同比增长33.8%；同年下半年，东莞房价继续快速上冲，市区许多大盘的房价“一天一个变化”，有的楼盘房价每平方米一个月内劲涨1000元，短短七八个月，东莞市区多数住宅均价已经由5000元/平方米飞涨到8000元/平方米，非理性的涨价完全脱离了市民的承受能力。
商业地产：
过量开发致空置率较高
楼市的活跃带来了2003年、2004年两年东莞商业地产的大量开发也可是说是过量开发。
从2005年开始，东莞大型商业地产出现经营寒冬，当年7月，商务部商业地产调研组到达东莞进行调研，东莞是此次调研中唯一的地级市。调查报告明确指出：一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化，其中还对东莞某著名商业MALL点名批评。这使得本就迈入艰难“守成期”的东莞商业地产雪上加霜。2005年1~9月，东莞非住宅性的商务商业用房的销售面积大幅下滑，同比上年同期跌96%。
经过2006年的一轮洗牌，铜锣湾百货等一批商业项目退出东莞。直到2007年，东莞市政府投入重金打造“商贸东莞”，商业地产才开始进入平稳发展期，但现状仍不容乐观。
今年7月，东莞市经贸局发布的《东莞市商业步行街发展研究报告》显示，东莞市32个镇街就有26条商业步行街，平均空置率是22%，空置率在50%以上的就有7条，空置率达到了30%以上的有10条。
以东城风情步行街为例，2002年步行街开业时本有九成商家进驻经营，但之后开发商再没有投入资金宣传、培育，使客流量日趋减少，经营效益每况愈下，很多商家无法继续经营陆续撤出。
导致这一现象的主要原因在于，东莞的商业步行街多数属于房地产开发的项目，没有商业沉淀，也缺乏文化内涵。
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