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作为香港地产界大亨，施永青长期致力于研究香港和内地房地产市场，在金融危机余波蔓延、内地推出楼市新政以及成交回升的市况下，施永青接受了中国证券报记者独家专访。
楼市止跌尚不明朗
中国证券报：您认为香港房价是否到了止跌回稳的时候？未来一段时间香港楼市走势会受到哪些因素影响？
施永青：目前还无法判断香港房价是不是会停止下跌，是否已经见底。因为宏观经济尤其是香港经济还需要很长一段时间才能复苏，经济萎缩还在加剧，减薪失业还在蔓延，人们的租房能力在下降，租金也在下降，房地产行业不可能脱离宏观经济面而单独回升。
但由于房地产是一种投资品，房价可能会提前反映未来两三年的宏观经济情况，去年11月中房地产市场最惨，香港的交投量只有3800套左右，反映的正是金融地震，但随后交投量开始回升，现在单月交投量约为5000至6000套，价格也有所反弹。金融地震已经过去，现在是海啸的余波，如果未来不出现更猛烈的海啸，房价应该不会跌很多。
中国证券报：您如何评价内地房地产救市政策的作用？
施永青：内地出台的种种房地产救市政策作用肯定是有的，但并不会成为主导型作用，房地产市场走势关键是看实体经济。尤其是减免税费，省下来的都是小钱，交易成本只低了一点点，相对于房产的总价占比微乎其微。但银行房贷放松对成交确实起到了较大的刺激作用，尤其是对二次置业和改善性需求的买家。近期出现的成交反弹与银行贷款放松有较大关系。
从某种程度上讲，地方政府出台政策稳定楼市尤其是拯救开发商，只是权宜之计。原则上，站在政府的立场，不应该救开发商，应回收闲置土地，减少土地供应。但如果真的不救开发商，后遗症可能很大，会出现开发商倒闭、烂尾楼、工人失业以及建筑材料大量积压，进而影响多个行业，不利于抵抗金融危机。
开发商应快速卖房买地
中国证券报：自中央政府出台稳定楼市措施以来，各地都出现成交回升态势，尤其是珠三角地区，您对各地楼市走势作何种判断？
施永青：珠三角地区之前跌幅较大，意味着有更多的人可以买得起房子了，自然成交量会率先回升。但北京、上海的房价前期跌幅不大，预计还会继续调整。内地的出口和失业状况均不容乐观，房地产市场也不敢轻易言回暖。但珠三角地区价量均有回升态势，也出现有炒家入市的情况，预计房价会在一个低位的支撑和高位的压力之间反复震荡。究竟是向下跌穿支撑位还是向上突破，关键还是看宏观经济层面的变化。
中国证券报：近四个月珠三角楼市成交快速回升，不少开发商开始提价，您对此持何种态度？对于现阶段开发商的销售和经营策略，您能否提一些建议？
施永青：我认为开发商不应快速提价，聪明的办法是趁机快速销售，大量出货，回笼资金。楼市成交刚刚回升，开发商就提价只会阻碍自己的销售，一旦价格上涨，交投很快就会冷清。在同行纷纷提价的情况下，明智的开发商应该是趁机出货。万科去年的策略就很明智，率先降价销售，自然卖得好。同时，内地房屋空置率很高，租金回报率下降，对房价也有较大压力。
我建议开发商在回笼现金的同时趁机买地。内地房地产市场不景气，土地价格跌得更多，目前是较好的买地时机。开发商卖楼买地，快速开发，才能实现循环发展，积累更多利润。盲目地抬高房价，有价无市，利润无法实现。开发商还应该忘记前两年高额的买地价格，以未来的盈利来弥补短期的个别项目的亏损。
扩内需关键是改革分配制度
中国证券报：金融危机之下，各级政府都认识到扩大内需的重要性，您觉得如何才能扩大内需？
施永青：内地出台的四万亿刺激经济计划，当然是扩大内需的好办法。国内面临的最大问题是有效需求不足，普通人消费能力太低。扩大内需的关键，其实是改革分配制度，改变长期的按资本分配的制度，提高普通工人工资，建立公平的分配制度，提高居民工资收入占GDP的比重。国内需求增加了，才能化解过剩产能，促使资本流到实体经济中，才能避免资金大量流入股市、楼市。
在采访将要结束的时候，施永青还特别建议中国可以趁金融危机用人民币向各国放债，借人民币给外国，而不是借出美元购买美国国债，由此可以促进外国购买中国商品，或来中国投资，消化过剩产能，促进就业。由于人民币的利率和汇率都控制在中国，可以规避金融风险。让国际市场上流通中的人民币更多，才能推动人民币国际化和国际结算，提升人民币在世界货币体系中的地位。
施永青，香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席，统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余家，员工两万多名，同时身兼香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。在施永青“无为而治”管理理念领导下，中原地产(中国)业务在内地强劲增长，现已成为内地最大的房地产代理公司。
来源：中国证券报
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