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更为重要的是：城市化水平提高4个百分点，保守估计，那就意味着将有4200万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26.11平米房屋计算，将带来11亿平方米的需求，平均每年2.2亿平方米，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。
四、充裕的流动性助推房地产行业发展2006年以来的这轮牛市行情，创造了巨大的财富效应，其中部分资金迟早会流向房地产市场，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。
五、在人民币升值的大背景下，房地产具有很大的升值空间首先，在本币升值的背景下，金融业必将受益。而对于作为准金融的房地产行业来说，无疑也将起到巨大的推动作用。
其次，从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化(主要的资产价值变化)是正相关的；从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产业和航空业也是本币升值的受益者。更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，这必将对房地产行业产生积极的影响。
六、房地产板块估值偏高的原因探析房地产板块自05年开始启动以来，我们重点关注的房地产公司的估值水平(PE)由10-15倍提升到目前的25-30倍左右。
我们认为这种高估值有其自身的原因：
首先，高PE主要来源于目前的低利率水平。中国目前一年期的储蓄利率是2.79%，2007年四月份通货膨胀达到3.0%，除去利率税和通货膨胀，实际利率已成为负值，则中国已进入一个负利率时代。而美国2006年一年期储蓄利率为5.25%，实际利率2.7%；韩国一年期储蓄利率为4.6%，实际利率为2.7%。因此，目前国内的低资金成本与证券市场高估值，自然有其内在关联。我们认为，利率不升而通胀反弹，银行储蓄出走的趋势必然。由于汇率
与利率之间的掣肘，人民币汇率短期难以大升，这些对人民币资产利好，房地产自然成为其中的受益者。
其次，由于流动性过剩的因素，整个证券市场的黄金发展也带动了房地产板块整体估值水平的提升。
最后，房地产公司07年1季报靓丽。据天相证券投资分析系统显示，房地产公司07年1季度主营业务收入同比增长率37.9%，净利润同比增长率72.3%，靓丽的季报成为房地产公司估值水平稳步提升的主要动力。
七、房地产行业调控政策的目的政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正的实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平，而是加强梯级住房消费体系的建立，抑制房价过快增长，逐步建立并完善住房保障体系。因此，有些政策的出台，市场的反应(即心理预期或恐慌行为)远大于政策自身对房地产公司的影响。
八、我们对预期出台的细则和政策的理解(一)我们对土地增值税的理解经我们初步测算，如果严格按照累进税率制度进行缴税，主营业务利润较高的项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加，具体增加比例视各项目利润情况而定。对于开发企业是否将所增加的成本转嫁于消费者，需要分别考虑(1)普通住宅项目：由于其利润率不高，增值额普遍未超过扣除项目金额的20%，将免征土地增值税，因此不存在转嫁的可能，反而有利于保障中低收入人群的利益(2)高档项目：销售单价的提高使消费者存在一定购买压力，有可能延缓销售回款的速度，反过来对企业也有所影响，因此开发商将结合市场供求关系做具体调整。总的来说，税收政策将鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发，而并不是刻意要降低开发商的利润率水平。
该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。
(二)我们对商品房预售款专项帐户管理政策的理解商品房预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。这一政策实际上是对实行10多年的房地产预售制度的完善。
目前很多开发商不仅仅是将预售款用于该项目的后期建设，还用来购买新的土地和项目，以达到快速滚动开发的目的。因此如果该办法出台并严格执行的话，对开发商而言资金抽紧的力度将相当的大。
我们认为此项政策的初衷在于保护购房者的合法权益，避免开发项目烂尾，当然也在很大程度上紧缩了开发商原本已绷紧了的资金链。但由于超宽松的国内、国际流动性，引得一大批国内企业、海外房地产基金觊觎住宅开发类上市公司手中的项目和土地，现金换股权、资产注入等在很大程度上缓解了这一问题，延续了许多上市公司的生命。
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