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□吴晓斌
最近，房地产市场又成舆论热点。先有“深圳万人购房团”引人注目，继而济南也出现了“万人购房团”，还打出“5．1折”的旗号。一边有开发商将楼盘价格下调以便销售，另一边则有人逆市而上，宣布其楼盘价格要在某月某日上涨多少，更有一地产商公开发话：“什么价格都可以下跌，就是房价不能下跌。”
那么，房价真的降不得吗？开发商的定价有跌有涨，仅仅是营销手段，还是对市场走势的判断出现了分歧？
我们知道，由于土地的稀缺性及现有制度，再加上住房产品的特殊性，开发商很容易借助这些因素对产品采取垄断性定价，住房的价格可以长期与市场的供求关系相背离。一般来说，房地产市场的透明度越高，市场化的程度越高，开发商垄断定价的可能性就越小，而且其发送误导信息的可能性也小。在一个成熟的房地产市场，其价格是由市场决定，特别是由以消费为主导的供求关系来决定的。
从全国总体看，现在房地产投资增速回落，成交量下降，房价涨幅趋缓。不少学者都认为，根据房地产产业的周期分析，我国房地产开始进入收缩阶段。
房地产业的周期波动是在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段（膨胀），特征是交易量急剧上升，市场投机活跃，房价越来越高，投资剧增，整个市场热闹火爆。第二，收缩阶段，特征是交易量剧减，房价虽在上升但涨幅减缓，并出现下跌，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段（停滞），特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段，特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势，投资渐增，市场又进入繁荣阶段。
1998年，我国居民住房进入市场化时代。2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控使上涨速度稍有停顿，可进入2007年，房价一路冲高。全国商品住宅销售价格涨幅高达10%以上，尤以北京、深圳、上海房价猛涨为甚。
进入2008年，房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，前两年开发商到处拿地，使其多数陷入资金困局。今年上半年，内地土地市场极为冷清，深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交，许多人还退地自保——这些正是房地产市场收缩的表现。
在这种情势下，偏偏有人见不得房价下挫，有人千方百计想维持高房价，房价只涨不跌的言论早已屡见不鲜。我们不久前就听到一位地产大亨的高论：开发商与银行是捆在一起的，房价下降对开发商和银行都是坏事，“要死肯定是银行先死，房地产商后死”，现在又有人在唱同一腔调了。人们不禁要问，只许房价上涨，不许房价下降，这是一种什么逻辑？这还是市场行为吗？难道就只能让高涨不停的房价把越来越多的民众变成房奴？难道就只能让开发商垄断住房定价赚得盆满钵满？
地产商人的趋利本性，自然使他们恐惧房价下跌；一些地方政府由于土地财政已成重要收入来源，也不希望房价下跌；而银行出于对贷款违约和爆发信用风险的担忧，也不愿房价下跌。只有普通民众希望房价“从天上回到地下”，让自己用积攒多年的收入也能买到一套住房，也能安居乐业。显然，民众的愿望是朴素的、合理的，同时这也是现代政府的职责所在。
知名房地产专家易宪容认为，房价下降有利于经济矫正，是房地产市场走向成熟的标志，政府不应忧虑。开发商也应该认清形势，不要力挺房价，以免资金链断裂，造成更严重的危害。非常明显，房地产适度平稳发展会拉动需求，促进国民经济；而过热发展，透支国民经济和购房者的承受能力，则于金融和社会均大不利。
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